Te onthouden
- Oplossingen zoals ESCO-financieringen maken het voor de gebouweigenaar mogelijk om zijn gebouw energie-efficiënt en duurzaam te maken zonder daarvoor initieel grote investeringen te doen.
- Het uitgangspunt van de laagste TCO (‘Total Cost of Ownership’) is cruciaal om van de formule een succes te maken. Deze visie moet al in de beginfase van een ontwerp worden meegenomen. De optimalisatie van de dimensionering, het beheer en het onderhoud van de installaties is hierin een belangrijke factor.
- Een ESCO biedt heel wat meer dan een financieringsoplossing. De ESCO vervult gedurende de hele levenscyclus van een gebouw de rol van energieconsultant en zal de bouwheer/eigenaar bijstaan en ontzorgen.
Services worden even belangrijk als bouwen
De bouwheer van morgen zal steeds meer toegevoegde waarde vragen, en dit doorheen de hele levensduur van een gebouw. Het is een evolutie die aannemers verplicht om volledig anders te gaan denken over bouwen. Groep Vanhout gaat alvast erg enthousiast met deze uitdaging om. Met de nieuwe dochteronderneming ComTIS Energy treedt de groep naar buiten als ESCO-bedrijf en leverancier van ‘Energy as a Service’. De nieuwe woonwijk De Tuilerie in Diest krijgt de primeur om het innovatieve concept als eerste op grote schaal toe te passen.
Groep Vanhout is de status van aannemer al enige tijd ontgroeid. Dankzij de integratie van diverse bedrijven kan deze marktspeler een bouwproject op multidisciplinaire wijze benaderen. Naast algemene aanneming wordt er de laatste jaren sterk ingezet op oplossingen voor enerzijds energie en anderzijds onderhoud/beheer. De ComTIS-familie binnen de groep (voluit ‘Complete Technische Installaties en Services’) bestaat intussen uit vier bedrijven, elk met een eigen technische expertise. Samen met zusteronderneming Energieconcepten (specialist in duurzame energie) biedt deze poot een integraal aanbod van technieken, en dit van ontwerp tot installatie, beheer en onderhoud. ComTIS Energy, dat in 2020 werd opgericht, is de ESCO (Energy Service Company) en speelt een centrale rol in de vernieuwende weg die Groep Vanhout is ingeslagen. “De keuze om niet enkel te bouwen, maar verder te diversifiëren, stoelt op de overtuiging dat het creëren van toegevoegde waarde cruciaal is om de marktpositie te consolideren”, vertelt Geert Vermeyen, manager van deze nieuwe dochteronderneming. “Daarom investeert de groep bewust in het uitbouwen van dienstverleningsactiviteiten. Aanvankelijk lag het accent op de eerder gekende services, zoals technisch en bouwkundig onderhoud. Met de ESCO en ‘Energy as a Service’ wordt daar een financieringsmethodiek aan toegevoegd waarbij warmte en koude via een abonnementsformule worden aangeboden.”
Drie perspectieven
De keuze voor ESCO en ‘Energy as a Service’ is een reactie op de veranderingen in het energielandschap. “Een gebouw zal over vijftien jaar meer waard zijn indien het fossielvrije energie gebruikt”, legt Geert Vermeyen uit. “Aan deze keuze hangt echter steeds een hoger prijskaartje. Het gevolg is dat de portemonnee vaak blijft primeren op ecologie. Met de ESCO-formule beogen we in de eerste plaats duurzaamheid betaalbaar te maken.
Dit doen we door het bouwproces vanuit drie nieuwe perspectieven te benaderen. Vooreerst verleggen we de focus van laagste installatiekost naar laagste ‘Total Cost of Ownership’ (TCO). Hierdoor worden andere criteria belangrijker: kwaliteit en technische performantie, geoptimaliseerd ontwerp, onderhoud, beheer en de evolutie van de energiemarkten. Deze benadering resulteert onvermijdelijk in andere keuzes van materialen en technieken. Ten tweede zetten we de initiële investeringskost – via de abonnementsformule – maximaal om in een operationele kost die zowel de investering, het onderhoud als het energieverbruik omvat. In dit kader geldt de regel: hoe meer we de exploitatiekost kunnen verlagen, hoe lager de initiële investering wordt. Ten derde is er een verschuiving van risico. Om het verwachte rendement te realiseren, moet de ESCO de technische performantie hoog houden. Ook vervangingskosten zijn voor onze rekening. Kortom, het risico op hogere of onverwachte kosten ligt niet langer bij de gebouweigenaar. Logischerwijze dient er al in de conceptfase met deze verschuivingen rekening te worden gehouden. Uiteraard is het essentieel dat ook het bestek in deze zin wordt opgesteld.”
Services in plaats van eigendom
Omdat ComTIS Energy als ESCO de investeringskost van de warmteen koudeproductie in een gebouw op zich neemt, is het bedrijf tijdens de volledige contractperiode ook eigenaar van deze installatie. “Onze maatschappij evolueert in de richting waar mensen eigendom steeds minder belangrijk vinden”, aldus Geert Vermeyen. “Denk maar aan concepten zoals deelfietsen en -auto’s. We willen met zijn allen een comfortabel leven zonder de beslommeringen van aankoop, onderhoud, beheer, opslag… Daarnaast zien we dat investeringen wel eens omwille van budgettaire beperkingen op de lange baan worden geschoven.” “In plaats van een technische installatie te verkopen, bieden we energie als een dienst aan. Op die manier nemen we de investeringskost weg en kunnen we volop inzetten op de meest rendabele werking van deze installatie”, voegt Tim Ketelslegers, Business Development Manager van ComTIS, toe. “Een lage TCO eindigt niet met een geoptimaliseerd en duurzaam ontwerp. De technische performantie moet worden gerealiseerd zoals deze werd vooropgesteld. Een professionele indienststelling, onderhoud en opvolging van de installatie zijn noodzakelijk. Zusterbedrijf ComTIS Services heeft wat dat betreft een rijke ervaring opgebouwd in tal van DBFM-projecten – design, build, finance, maintain – waar de focus ook steeds op een lage TCO ligt. Door al deze kennis en ervaring in één ComTIS-groep te verzamelen, hebben we alles in huis om dit voor onze klanten waar te maken.”
Data bieden opportuniteiten
De energietransitie zet zich niet enkel op gebouwniveau door. Daarom is de energetische optimalisatie van woon- en werkcomplexen slechts een eerste belangrijke stap. “In de toekomst zullen gebouwen ook onderling energie moeten kunnen uitwisselen en hun verbruik op de actuele energietarieven afstemmen”, vertelt Geert Vermeyen. “Daarvoor zijn intelligente systemen nodig die de energiestromen optimaal kunnen sturen op basis van realtimegegevens. In België zitten we nog maar aan het voorwoord van het ‘Smart Building’-verhaal. Wanneer de intelligentiegraad van een gebouw toeneemt en de interactie met andere gebouwen vergroot, kan de energiekost nog extra worden gereduceerd.” “De combinatie van facility managementsystemen en realtime-energiemonitoring zet de deur naar ESCO open en laat ons toe een sterke dienstverlening uit te bouwen”, verduidelijkt Tim Ketelslegers.
“Het businessmodel stoelt immers op een goed inzicht in het gebouw, zijn gebruikers en de technische installaties. Door te monitoren ontstaat kennis om bij te sturen en te optimaliseren, wat in een afname van het energieverbruik zal resulteren. Precies deze opbrengst helpt om de investering terug te betalen. Bovendien kunnen de gegenereerde data worden aangewend voor benchmarking, wat ons in staat zal stellen meer betrouwbare prognoses te doen.”
Steun van overheid nodig
Vandaag verkennen tal van bedrijven de mogelijkheden van vernieuwende businessmodellen zoals ESCO-overeenkomsten. Niettemin zit de effectieve uitrol ervan in België nog lang niet op kruissnelheid. “Tot voor kort was verwarmen op basis van fossiele brandstoffen in zo goed als elke situatie goedkoper dan op basis van elektriciteit”, aldus Geert Vermeyen. “Enkel wanneer de overheid energie anders gaat belasten, zullen fossielvrije oplossingen financieel aantrekkelijker worden. Een gunstigere verhouding tussen gas- en elektriciteitsprijs kan de energietransitie in gebouwen op snelheid brengen. Tegelijk kan de ESCO-financiering een sterkere hefboom worden. Vandaag kan dit ongeveer de helft van de meerkost voor duurzaamheid dekken, maar in de toekomst zal dat aandeel alleen maar toenemen. De overheid zet de laatste maanden heel wat in beweging. Nieuwe verkavelingen krijgen geen gasaansluiting meer, het capaciteitstarief voor elektriciteit komt eraan, alsook nieuwe tarieven voor CO2-uitstoot. De snelheid waarmee de energietransitie zich zal doorzetten, zal sowieso sterk afhangen van een brede set maatregelen en initiatieven die zowel door de overheid als bedrijven en burgercoöperaties worden genomen.”
Nieuwe service uitgetest
Ontwikkelaar CORES Development is de eerste die de ‘Energy as a Service’-formule van ComTIS Energy zal toepassen. Dit gebeurt in De Tuilerie, een woonproject in de eerste gasloze wijk in Diest. Zo’n 130 appartementen (verdeeld over vier blokken) zullen worden verwarmd en gekoeld door middel van warmtepompen gekoppeld aan een BEO-veld, welke door ComTIS Energy zijn gefinancierd. “Concreet betekent ‘Energy as a Service’ dat we de klant op een bedrijfszekere manier warmte en koude zullen aanbieden om een aangename omgeving te creëren, en dit over de volledige loopduur van de overeenkomst”, vertelt Geert Vermeyen. “Gedurende vijftien jaar garanderen wij de bewoners een optimaal comfort via een abonnementsformule. In deze case rekenen we zo’n honderd euro per appartement per maand aan. Dit bedrag omvat het verbruik van warmte en koude, de onderhouds- en eventuele vervangingskosten, alsook de afbetaling van de investering. Steeds meer potentiële kopers zijn bereid om te betalen voor een ecologische oplossing waarbij ze volledig worden ontzorgd. Bovendien vinden ze het een troef dat ze weten waar ze financieel aan toe zijn voor het koelen en verwarmen van hun woning, en dit voor de komende vijftien jaar. Na de ESCO-contractperiode worden de eigendomsrechten van het BEO-veld aan de bewoners overgedragen. Op dat moment kunnen ze, indien gewenst, opnieuw een abonnement afsluiten, maar dan enkel voor de verdere exploitatie en het onderhoud. De installatie is dan immers afbetaald en de vereniging van mede-eigenaars is zelf eigenaar van de installatie geworden.”
Wederzijds vertrouwen creëren
De geloofwaardigheid van de ESCO-financiering ligt in het gegeven dat zowel de gebouweigenaar als de ESCO baat hebben bij het realiseren van dezelfde doelen. De ESCO-partij kan haar financiering pas terugverdienen door de ingeschatte verlaging in exploitatiekost ook effectief waar te maken. “Indien gewenst worden de verwachte resultaten contractueel vastgelegd en speelt er een bonus-malussysteem”, verduidelijkt Tim Ketelslegers. “De inzet van de ESCO-partij om het voorspelde resultaat te realiseren, komt ook de bouwheer of eigenaar ten goede. Hij/zij erft op het einde van de contractperiode immers een technische installatie met optimaal rendement in topconditie. Toch steunt dit model, waarbij partijen een financiering ondertekenen die zo’n vijftien jaar loopt, op wederzijds vertrouwen. We proberen dit op te bouwen tijdens alle voorafgaande besprekingen. Een optimaal ESCO-model opmaken, kan alleen door veel interactie tussen de betrokken partijen. Het moet voor iedereen een win-winsituatie worden. Alleen dan bereik je een optimale installatie met de laagste exploitatiekost.” Geert Vermeyen vervolgt: “Bij ComTIS Energy bouwen we het ESCO- model op vanuit de ideeën van de klant.
We dringen geen oplossing op, maar verklaren duidelijk waarom een bepaalde oplossing het model meer of minder optimaliseert en wat de financiële consequenties zijn. Verder zetten we sterk in op de transparantie van onze ESCO-aanbieding. Dat is noodzakelijk om het vertrouwen een sterke basis te geven. De optimalisatie zit bij een ESCO-model dus niet enkel in de techniek of de financiering, maar ook in de samenwerking tussen de betrokken partijen.”
Waarom kiezen voor een ESCO-formule?
Installaties voor warmteproductie op basis van fossiele brandstoffen zullen in de nabije toekomst steeds meer worden belast. Kiezen voor fossielvrije systemen wordt meer en meer een must. Vormt de hogere investeringskost een obstakel, dan kan een ESCO-partij de oplossing zijn om de financiering te ondersteunen. Geert Vermeyen: “Op het vlak van energie de juiste keuze maken, is een complexe aangelegenheid geworden. Gelijktijdig moeten immers technische, juridische en financiële aspecten worden bekeken. Doordat de ESCO een resultaatsverbintenis aangaat en dus voor het geheel verantwoordelijk is, zal die de verschillende aspecten maximaal op elkaar afstemmen. De ESCO neemt gedurende de volledige levenscyclus van een gebouw de rol van energieconsultant op zich en zal de bouwheer/eigenaar in die zin bijstaan en ontzorgen. De resultaatsverbintenis zorgt er ook voor dat de gebouweigenaar tijdens de exploitatie met slechts één partij in communicatie moet treden. Hij/zij moet dus geen keuze maken tussen uiteenlopende meningen van diverse onderaannemers over thema’s waarin hij/zij vaak weinig expertise heeft. Door de exploitatie en de opvolging van de technische performantie van zijn gebouw aan de ESCO over te laten, kan de bouwheer zich volledig op zijn kerntaken richten.”
De kracht van samenwerking
Kritische actoren in de bouwsector zullen zich zonder twijfel vragen stellen over de economische haalbaarheid van dergelijke initiatieven. “In een ESCO draait het businessmodel rond energiebesparing en het verlagen van de exploitatiekost”, verklaart Geert Vermeyen. “Hoe meer we alles kunnen optimaliseren, hoe groter de financieringshefboom. Dat we met Vanhout vandaag ‘Energy as a Service’ aanbieden, hebben we grotendeels te danken aan de kracht van samenwerking binnen de groep. Elk zusterbedrijf heeft een specifieke expertise, maar samen werken we naar hetzelfde doel: het excelleren in duurzame oplossingen. Voor de ComTIS-groep betekent dit de kwaliteit en duurzaamheid van gebouwen koppelen aan de betaalbaarheid ervan over de volledige levenscyclus. ‘Energy as a Service’ is voor Groep Vanhout zeker geen eindpunt. Ook ‘Comfort as a Service’ en ‘Living as a Service’ zijn ideeën waarmee we in de toekomst aan de slag zullen gaan. Op een hedendaagse manier bouwprojecten realiseren, doe je niet meer door enkel te berekenen hoeveel kubieke meter beton voor een project is vereist. ‘Out of the box’ denken met een interdisciplinair team is meer dan ooit een noodzaak om de volgende hoofdstukken te schrijven.”