À retenir
- Il est très important de construire aujourd’hui d’une manière évolutive et adaptable, afin de pouvoir répondre avec souplesse aux futurs changements (climatiques, sociales, liées à l’organisation individuelle). Cela s’applique également à la conception des installations techniques et des systèmes de gestion dans les bâtiments.
- La technologie peut se mettre au service de la durabilité et augmenter le bien-être des utilisateurs d’un bâtiment. Cela peut également se traduire par un meilleur score aux méthodes de certification telles que BREEAM et WELL, qui peuvent valoriser le bâtiment.
- Lors de la construction ou de la rénovation d’un projet, il est préférable de penser le plus concrètement possible à l’utilisation ultérieure du bâtiment. Il convient donc de prendre en compte les besoins en matière de gestion et d’entretien durant la phase d’exploitation.
Bienvenue au hubb, 'The house of Belgian builders'
Avec sa nouvelle base opérationnelle dans le quartier Arts-Loi à Bruxelles, la Confédération Construction remplit avec brio son rôle d’exemple. Ils ont en effet transformé un complexe de bureaux existant en un siège social moderne et intelligemment adapté à son utilisation, sans pour autant en avoir fait un concentré de technologies superflues. C’est que le terme ‘smart’ y est défini comme un équilibre sain entre les coûts et les avantages, entre la technologie et le bon sens, entre des mises en oeuvre efficaces et des rêves pour l’avenir.
Ces dernières années, le secteur de la construction a connu une métamorphose sans précédent. La technologie est le moteur du développement et est à l’origine de l’émergence de nombreux nouveaux concepts, solutions et modèles commerciaux. Cette évolution se reflète en toute logique dans le fonctionnement de la Confédération Construction. « Nous devons constamment être à l’écoute pour informer et accompagner nos 16 000 membres dans ces évolutions », explique Christophe Maes, président de la société immobilière propriétaire de l’immeuble et membre du comité de construction de la Confédération Construction qui a dirigé la rénovation. « L’intégration d’un certain nombre de nouveaux employés à l’effectif du personnel est plus que bienvenu.
Malheureusement, nous devions batailler à armes inégales dans la guerre des talents. Notre siège de la rue du Lombard était très vétuste et donc peu attrayant pour les nouveaux employés. Il en était de même pour nos processus de travail, qui n’étaient plus toujours représentatifs de la voie que la Confédération voulait emprunter, mais auxquels nous étions liés en raison de l’environnement dans lequel nous travaillions. Il était clair que nous avions besoin d’une mise à niveau. C’est pourquoi nous avons chargé Procos en 2018 d’étudier les mesures que nous pourrions prendre. L’analyse a montré que déménager était le seul bon choix. Même une rénovation en profondeur du siège n’aurait pas été suffisante. »
Flexibilité pour l'avenir
En 2019, la Confédération Construction a trouvé l’immeuble parfait : un complexe de bureaux relativement récent à l’angle de l’avenue des Arts et de la rue Joseph II à Bruxelles. « L’objectif était de créer un siège orienté vers l’avenir où les visiteurs, les membres et les employés se sentiraient tous chez eux, mais où l’environnement contribuerait également à la motivation et à l’efficacité du travail des personnes présentes », explique Christophe Maes. « Bien que le COVID-19 ne soit apparu qu’après la phase de conception, le bâtiment a été imaginé à partir de l’idée qu’il devait être capable de répondre avec souplesse aux changements. L’importance de cette flexibilité a évidemment pris tout son sens lors de la pandémie. Mais la capacité à faire preuve de résilience face à d’éventuels changements futurs dans l’organisation est une autre raison d’opter aujourd’hui pour un environnement de travail adaptable. Bref, la Confédération Construction aspirait à un siège adaptable où l’expérience joue un rôle prépondérant. Tout cela, bien sûr, dans un cadre durable et très économe en énergie. »
Tous sous un même toit
Avec une surface utile de plus de 7 000 m², le bâtiment a tout ce qu’il faut pour devenir un lieu de rencontre pour les entreprises actives dans la construction et l’entretien des bâtiments. « Dans ce bâtiment, plusieurs organisations connexes ont été réunies sous un même toit, car nous voulons vraiment en faire ‘the place to be’ du secteur de la construction dans notre pays », déclare Christophe Maes. « C’est pourquoi on lui a donné le nom ‘le HUBB’, en toutes lettres the House of Belgian Builders. Le HUBB est donc non seulement le siège de tous les services de la Confédération Construction, mais aussi de la FEGC – la Fédération des entrepreneurs généraux de la construction – ainsi que de la Caisse Congé Bâtiment et de la FIEC – la Fédération de l’industrie européenne de la construction – dont nous faisons partie. En outre, les organisations de gestion des matériaux et des sols en Flandre, Tracimat et Grondbank, y seront hébergées. Outre les lieux de travail habituels, les différentes organisations ont également besoin de diverses installations pour les réunions et les événements. Le rez-de-chaussée et les étages un, huit et neuf ont donc été transformés en centre d’affaires avec de petites à très grandes salles de réunion. On retrouve, entre autres, une salle événementielle au rez-de-chaussée capable d’accueillir une centaine de personnes. Au huitième étage, nous avons prévu un grand ‘break-out area’ pour le personnel et les visiteurs, et au neuvième étage se trouve l’étage exécutif avec des salles de réunion. Pour réaliser tout cela, des travaux de grande envergure étaient nécessaires. À l’origine, le bâtiment était en effet un complexe de bureaux traditionnel, c’est désormais bien différent. »
L'aspect financier mûrement rélféchi
Le choix des travaux de rénovation à effectuer et des éléments du complexe de bureaux d’origine à conserver a été un véritable exercice d’équilibriste. « Dès le départ, nous avons gardé à l’esprit qu’en tant que Confédération Construction, nous avions un rôle d’exemple à jouer. Une attention particulière a donc été portée à la performance énergétique et à la réalisation d’un projet le plus circulaire possible », précise Christophe Maes. « Pourtant, chaque investissement a fait l’objet d’une mûre réflexion sur le plan financier. En tant qu’organisation au service de et financée par ses membre, nous ne pouvons raisonnablement pas jeter l’argent par les fenêtres. Chaque euro doit être dépensé à bon escient. Pour nous guider dans l’identification des possibilités et la réalisation d’une analyse coûts-avantages, nous avons fait appel à Procos. » « Le résultat de cette collaboration fructueuse est un bâtiment à l’épreuve du temps avec un bon équilibre entre innovation, qualité et prix », assure Jos Duchamps, directeur général de Procos Group.
Des investissements sur trois fronts
En plus d’un rafraîchissement général de l’aspect et de la convivialité du bâtiment, des investissements indispensables ont été réalisés sur deux autres fronts. Une part importante a notamment été consacrée aux installations techniques du bâtiment. « Compte tenu de l’aspect financier, il a été décidé de conserver le système de chauffage au gaz existant », explique Christophe Maes. « Nous avons toutefois choisi de l’étendre considérablement et de lui offrir beaucoup plus d’options de contrôle. Il s’agit d’améliorer à la fois le confort intérieur et la facilité d’utilisation des installations. Nous avons également investi dans un système de ventilation très performant, opté pour la mise à niveau de l’éclairage en LED et remplacé complètement le système de gestion du bâtiment. » Jos Duchamps ajoute : « Le dernier volet pour lequel nous avons résolument opté pour une modernisation concerne tout ce qui touche au facility management. Les processus qu’une organisation doit gérer au quotidien – de la réception à la restauration en passant par l’entretien des bâtiments – ont une influence importante sur l’efficacité et la satisfaction des employés et des visiteurs. L’évaluation des besoins effectuée au début du projet a clairement montré l’importance d’une organisation et d’une gestion plus efficaces. Les solutions intelligentes retenues pour les installations techniques du bâtiment et la gestion des services permettent de fournir le degré de confort et d’expérience souhaité. Le fait que tant les utilisateurs que la durabilité soient au coeur du projet se reflète est également démontré par le fait que nous obtiendrons un certificat BREEAM Very Good et un certificat WELL Gold pour le bâtiment. »
Le SRI comme indicateur d'économies
Pour identifier les possibilités, Procos a utilisé le SRI (‘Smart Readiness Indicator’ ou indicateur de potentiel d’intelligence). Bien que la manière de calculer un éventuel SRI n’ait pas encore été définie dans un cadre légal belge, il est déjà possible d’effectuer des calculs en utilisant la méthode générique qui a été développée pour le compte de la Commission européenne. Celle-ci permet déjà de voir une évolution dans le potentiel d’intelligence à travers la mise en oeuvre d’ interventions intelligentes. Le bâtiment d’origine (avant travaux) a obtenu un score de 34 % selon l’analyse de Procos. « Nos calculs ont montré qu’un score allant jusqu’à 77 % était à portée de main pour ce bâtiment », précise Jos Duchamps. « Évidemment, la modernisation de certaines techniques était déjà un premier pas important vers un meilleur score. L’amélioration de la maîtrise des installations techniques du bâtiment associée à la mise en place d’un système de gestion technique du bâtiment a permis d’élever le SRI à 52 %. En y reliant également le logiciel FMIS, ou ‘Facility Management Information System’, on obtiendrait un score de 71 %. Si seulement certains modules du FMIS sont reliés au système de gestion technique du bâtiment, le score serait compris entre 52 et 71 %. Ce n’est pas le cas actuellement, mais rien n’exclut que cela soit prévu à l’avenir. »
Intégrations intelligentes
L’approche actuelle de la gestion des installations dans le nouveau siège de la Confédération Construction peut déjà être qualifiée d’ambitieuse. Jos Duchamps : « Le département responsable de la gestion et de l’entretien du bâtiment est piloté depuis Archibus, le FMIS central mis en place par Procos. De nombreux flux peuvent être générés pour proposer des services aux utilisateurs : restauration, préparation des salles de réunion, nettoyage des salles… » explique Jos Duchamps, en ajoutant un exemple de mise en oeuvre concrète.
« Nous avons développé un flux dans lequel le FMIS est associé à l’enregistrement des visiteurs. Ainsi, la réservation d’une salle de réunion entraîne de nombreuses autres actions. Quelqu’un crée une demande de réunion via Outlook. Après avoir saisi quelques paramètres – par exemple le nombre de participants – une salle de réunion est automatiquement attribuée. La réception est également informée de l’heure d’arrivée des différents visiteurs. Par ailleurs, un certain nombre d’activités sont lancées : commande de repas, mais aussi envoi d’un avertissement au service de gestion des installations pour préparer certains matériels audiovisuels, réagencer les tables, etc. Outre le département de gestion des installations, les usagers quotidiens du bâtiment bénéficient eux aussi des avantages de la technologie. Des écrans guident par exemple les visiteurs vers la salle de réunion où ils sont attendus et affichent également les horaires du métro en temps réel. Il sera également possible de donner aux visiteurs un code QR avec lequel ils pourront accéder au bâtiment. La technologie n’est mise à profit que là où elle semble être le meilleur choix pour ce bâtiment spécifique. C’est pourquoi je pense que ce bâtiment est un smart building in use au sens propre du terme. C’est un bâtiment adapté aux besoins des utilisateurs, des visiteurs et des personnes responsables de la gestion des installations. »
Un exemple inspirant
Force est de constater que la Confédération Construction a posé les bases d’un bâtiment intelligent lors de la rénovation (en partie grâce à l’accompagnement continu de Procos). Maintenant que le déménagement est terminé, l’approche en matière de gestion et d’entretien va être davantage élaborée. « Dans ce cadre, Procos établit actuellement un cahier des charges », précise Christophe Maes. « En effet, nous voulons aussi moderniser et optimiser l’approche de ces activités.
Notre ambition est de toujours garantir un maximum de confort aux personnes présentes, sans engager de grosses dépenses d’énergie ni surcharger le département de gestion des installations. » « Le cahier des charges est parfaitement adapté aux systèmes que nous avons prévus dans la phase de rénovation du projet », poursuit Jos Duchamps. « Nous voulons utiliser de manière optimale les capteurs et les systèmes présents dans le bâtiment. Mesurer, c’est savoir. Grâce aux données, la Confédération Construction et ses partenaires peuvent apporter les ajustements nécessaires pour adapter davantage le bâtiment aux besoins des utilisateurs et des personnes qui en assurent la gestion et l’entretien. Le siège est un excellent exemple de la façon dont les bâtiments peuvent être conçus aujourd’hui en gardant à l’esprit leur exploitation tout au long de leur cycle de vie. » « Je suis convaincu que le bâtiment deviendra une véritable carte de visite qui inspirera certainement les visiteurs », conclut Christophe Maes.